作者：Mandy Chen
加州州长Gavin Newsom 和州议会参众两会领袖6月25日宣布延长加州驱赶禁令至9月30日，并对之前的SB-91进行修改，颁布了最新法案AB-832（COVID-19 relief: tenancy: federal rental assistance），现已生效。该法案不仅将SB-91法案里关于驱赶禁令的截止日期推迟到9月30日，同时，还将确保加州迅速使用超过50亿美元的联邦租金补助，补助范围扩大到从去年4月份开始的逾期租金，和租户和房东的至9月底的预期付款，申请的范围最长可以12个月，补助比例增加到100%。新法案基本沿袭了SB-91的规定，并加大了租金补助力度。笔者将通过本文对AB-832法案进行解读，希望能解决大部分房东对新政策的困惑。
新法案生效日期，截止日期以及重要时间节点？
AB-832法案于2021年6月29日生效，驱赶房客相关的禁令持续到2021年9月30日失效。
该法案有以下重要的时间节点：
- 2020年3月1日前：不受法案保护期间
- 2020年3月1日-2020年8月31日：法案保护期
- 2020年9月1日-2020年1月31日：法案过渡期
- 2021年2月1日-2021年9月30日：禁令延长期
- 2021年7月31日前：如果租客在2021年7月1日前有欠租，房东给租客必须发一份权利义务告知书。（我们律所可以协助）
- 2021年2月1日-2021年11月1日：禁止通过小额法庭向租客主张欠租
- 2021年10月1日-2022年3月31日：法案恢复期
该法案相比SB-91，有什么变化？
该法案推迟了禁令的截止时间，但针对驱赶房客，并没有太大的变化。有关哪些租客受法案保护，哪些租客不受保护，请见关于SB-91法案的解读。
- 加州范围的驱赶禁令延期至2021年9月30日。
- 房东只能从2021年11月1日起向小额法庭提起诉讼收回租金。
- 2020年3月1日到2021年9月30日的欠租不可以以任何形式转让或者售卖。
- 房东需要在2021年7月31日前给欠租的租客发一份权利义务告知书，如果不发告知书可能会严重影响以后的驱赶和讨回欠租的程序。
- 房东不能向主张late fee。
- 房东不能擅自将押金用于抵消疫情期间的欠租。
- 房东不能擅自将新交的租金用于抵消疫情期间的欠租。
- 房东可以参与州政府启动的租金补助计划，符合条件者可以拿到100%的欠租。
禁令解除前，是否不能驱赶房客呢？
不是的。有很多客户找到我们时会问，是否禁令解除后，才能驱赶房客，然而事实上，在禁令期间，法院一直受理驱赶案件。禁令对于驱赶房客，增设了很多难度和要求，但并不意味着不能驱赶。我们律所在疫情期间处理过非常多的驱赶案件，很多最后都以驱赶成功结束。因此，无论是欠租还是租约到期，或有其他违法行为，都可以联系我们律所，或者发邮件到info@dililaw.com，我们会帮您免费分析您的情况，看是否符合驱赶条件，以及如何驱赶。
禁令解除后，驱赶房客会更容易吗？
可能会。从这次的AB-832法案来看，政府还是鼓励房东和租客先申请政府补助，如果在法案恢复期，也就是从2021年10月1日到2022年3月31日期间，出现新的欠租，补助没有申请成功或租客不配合，房东可以根据欠租驱赶房客。另外，AB-832法案对法案恢复期的驱赶也增加了部分限制条件，但是会比禁令期容易驱赶。
关于加州补助的详细分析，请见关于加州补助政策的解读。
房东是否该参与租金补助计划？
虽然这项加州租金补助政策很大程度减少了房东租户的损失，但需要注意的是，一旦申请成功或正在申请该补助，将不能根据那段时间的欠租、late fee等欠款进行驱赶。因为，该法案的目的就是让房东减少损失，也让租客暂时不要面临被驱赶的风险，但如果租客想参加这项补助，房东就要做好不能以这段时间的欠租作为理由进行驱赶。
本文仅讨论新法案AB-832的适用情况，不涉及任何其他联邦，州，县以及市层面的驱赶法案或者政策。疫情期间驱赶非常复杂，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=202120220AB832
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