作者：杨力 | 律师
随着2026年的到来，加州租房法律再次出现多项新变化，而且这一次的调整并不只是“多几个表格”或“通知写法更麻烦”那么简单，而是直接涉及到房屋适居性（habitability）、押金退款方式、以及部分地区启动欠租驱赶的门槛改变。对于房东来说，这些变化看似分散，实际上共同反映了同一个趋势：加州正在继续提高房东的合规义务，并进一步限制房东在欠租和驱赶问题上的操作空间。如果房东仍然沿用以前的管理方式，或者觉得“这些都是小事，问题不大”，那在2026年之后，很可能会在押金纠纷、habitability 抗辩、甚至驱赶诉讼里吃大亏。为了帮助大家快速把握重点，笔者把2026年几个最值得注意的新规定整理如下。
2026年加州租房新法律
1. 房东必须提供冰箱和炉灶(AB 628)(2026年1月1日生效)
2026年最值得关注的第一个变化，是AB 628 冰箱法案。AB 628 已于2025年10月获州长签署，并将自2026年1月1日起适用于在该日或之后签署、修改或续期的租约。该法案修改了 Civil Code section 1941.1，把**炉灶（stove）和冰箱（refrigerator）**正式加入到住宅“适居性”要求之中。
也就是说，从2026年开始，只要租约属于新签、续签或修改后的租约，房东不仅要提供这些设备，还必须确保它们处于良好工作状态，并能够安全地用于做饭和储存食物。如果炉灶或者冰箱被制造商或公共机构列入召回名单，房东还必须在收到召回通知后的30天内维修或更换。
法案同时允许房东和租客在签约时书面约定由租客自带并维护冰箱，但前提是租约必须包含法案要求的特定提示语言，而且租客之后如果改变主意，只要提前30天书面通知，房东届时仍然必须提供一个可正常使用的冰箱；至于炉灶，租客则不能通过类似方式“自带替代”。
笔者注解：这个法案看上去只是“房东以后多提供一个冰箱”，但从法律角度看，它的意义远不止于此。因为一旦冰箱被正式纳入Civil Code 1941.1 的适居性要求，租客在未来面对欠租驱赶、habitability 抗辩、repair-and-deduct（维修和抵扣）、甚至要求租金减免时，就会多出一个更明确的法律抓手。过去有些房东会把冰箱当成“友情提供”或“附带设施”，设备坏了也未必立刻处理；但从2026年开始，在适用租约中，这种思路会明显更危险。尤其是如果房东在收到召回通知后未及时更换，风险会进一步放大。换句话说，这个法案并不是在“增加设备清单”，而是在扩大租客能够攻击房屋不适居的空间。
2. 押金退款流程改变(AB 414) (2026年1月1日生效)
第二个重要变化，是AB 414 押金退款法案。根据公开法案摘要和行业合规更新，AB 414 修改了加州Civil Code §1950.5，自2026年1月1日起，押金退还和押金扣款明细的送达方式都更偏向电子化。简单来说，如果房东当初是通过电子方式收取押金或租金，例如 Zelle、Venmo、ACH、direct deposit 等，那么在没有另行书面约定的情况下，法律会要求房东以电子方式退还剩余押金；如果双方书面约定使用其他方式，比如纸质支票，也可以，但必须是书面约定，不能只靠口头沟通。
另外，押金扣款清单（itemized statement）也可以在双方书面同意的情况下改用电子邮件发送，而不是像以前那样只能邮寄或亲自送达。对于有多个成年租客的情况，新规则进一步明确：房东退还押金时，原则上要一次性退给所有成年租客，例如开一张写明全部租客姓名的支票；如果租客们想只退给其中一人或一个特定账户，必须取得全体成年租客的书面同意。另一方面，itemized statement 可以只发给其中一名租客。笔者注解：很多房东会觉得押金退还只是“把钱退回去”这么简单，但实际上，押金争议一直是加州租赁诉讼里最容易出问题的板块之一。AB 414 的真正意义，不在于“可以电子退押金”这么方便，而在于退款路径、通知路径、多人承租时的收款对象都被进一步细化了。如果房东还是按照以前的习惯操作，比如随手只把押金退给其中一个租客，或者只和某个租客通过微信、短信沟通，却没有完整书面同意，那么将来一旦发生押金纠纷，房东会非常被动。尤其是在多个室友共同承租的情况下，这个法案其实是明显偏向“程序透明”和“防止房东单方操作”的。对房东来说，2026年以后最好尽快更新自己的 move-out 流程、押金结算模板和 consent form，不然即使你扣款内容本身合理，也可能在退款方式和送达方式上出错。
3. LA County部分地区驱赶需要达到两个月欠租 (2026年4月16日生效)
LA County 非建制地区（unincorporated area）的欠租门槛大幅度提高。根据洛杉矶县消费者与商业事务局（DCBA）Rent Stabilization Program 的官方页面以及县法典更新，自2026年4月16日起，在受县租务稳定与租客保护条例（RSTPO）覆盖的出租单位中，房东只有在租客的欠租金额**超过两个月的Fair Market Rent（FMR）**时，才可以因欠租而终止租约并启动驱赶。该规则适用于洛杉矶县非建制地区的受保护租赁单位，比如Rowland Heights, Hacienda Heights, Valencia, 部分La Puente, El Monte等等。同时，Notice of Termination of Tenancy 需要写明适用的 FMR 金额以及卧室数量。
笔者注解：这个规定的杀伤力非常大，而且容易被很多房东低估。因为过去不少房东在rent-controlled 或tenant-protected 区域里，虽然已经受到很多限制，但至少还认为“租客一欠租，我总可以尽快启动程序”。现在在 LA County 非建制地区，这个逻辑进一步被打破——不是欠租就能赶，而是必须先达到法定门槛才行。以往这个门槛是1个月，现在直接翻倍提高到两个月。
另外，这个门槛不是看租客合同里写的rent，而是看FMR，这在某些低租金、老租约、长期租客的案件里尤其会带来很奇怪的结果：租客虽然已经欠了不少，但如果还没有超过相应FMR threshold，房东就未必能立刻启动欠租驱赶。对房东来说，这意味着如果您的租金远低于市场价，您可能会有长达好几个月甚至大半年都无法开展驱赶行动。否则通知一发、诉讼一起，很可能从一开始就错了。
新法律带来的影响
2026年的这些变化虽然表面上分属不同领域，但它们共同造成了三个现实后果：
- 第一，房东的日常管理正在被法律“程序化”。以前有些事情靠经验和习惯就能处理，比如设备坏了先拖一拖、押金退还跟一个租客说好就行、欠租先发通知再说；但现在很多环节都要求更明确的书面记录、标准化条款和更谨慎的计算。
- 第二，驱赶变得比以前更讲究timing 和 technical compliance。LA County 非建制地区则直接提高了欠租驱赶门槛，说明“租客欠租”已经不再当然等于“房东可以立即推进驱赶”。
- 第三，habitability与押金问题越来越容易反过来影响驱赶和诉讼结果。AB 628 把冰箱纳入适居性，AB 414 让押金退款流程更严格，这些看似“管理问题”，将来都可能被租客律师拿来放大。
所以，2026年对房东最重要的，不是死记几个法案编号，而是尽快接受一个现实：加州租房法律正在继续朝着“更难驱赶、更多抗辩、更高合规要求”的方向发展。对于房东来说，最好的应对方式不是等出问题后再补救，而是尽快把租约模板、押金流程、设备交付清单、维修记录和驱赶前审查流程全部更新。尤其是在准备发三天通知、考虑扣押金、或者处理冰箱炉灶这类设备问题时，更不能再想当然地沿用旧经验。很多案子不是因为房东“故意违法”才出问题，而是因为以为这些只是小细节，最后却被租客律师拿来做大文章。
正因如此，房东请务必联系专业的驱赶律师团队解决您的需求。驱赶属于特殊的民事诉讼领域，它不同于普通民事诉讼，需要具备充分的专业知识和驱赶经验的律师才能胜任。尤其驱赶是分地区的，所以在和律师咨询驱赶前，请务必告诉律师您的房子所在位置，并且告诉他们潜在租金管控法案（rent control），确保律师熟悉您房子所在的区域的规定。本律所拥有丰富的南加州驱赶经验，如果您有驱赶方面的需求，请通过下方的联系方式联系我们并索要一份“驱赶信息表”，以帮助我们更好的了解您的案件。
李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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