驱赶房客

李荻 | 律师

驱赶房客(unlawful detainer)案子层出不穷，案件过程有长有短。下面跟大家分享两个我们律所近期接手办理的案子，并清晰的理出案子的过程和时间线，希望能对大家起到些帮助。

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作者：李荻 | 律师

1. 我是房东，想给房客发3天通知，用短信发可以吗？

不可以。加州民事诉讼法California Code of Civil Procedure 1162针对通知的送达有明确的法律规定。通知不得以短信、电子邮件或微信这种方式送达。最有效的方式是亲手送达到房客的手中。如果亲手送达失败，比如出现房客不在家、不开门、逃避送达等情况，法律规定房东可以把通知贴在房客居住的物业门上并且寄一份到此物业地址，即所谓的Posting and Mailing送达方式。

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作者： 李荻 | 律师

加州州长Gavin Newsom于今年10月7日签署了新法案 Assembly Bill 1482，此举彰显加州想要通过法律保障房客权益的决心，同时希望借此法案改善加州严重的游民(homelessness)问题。此法案将于2020年1月1日正式生效，主要包括两点内容：一是设置了每年租金涨幅不可超出5% 加CPI的上限，二是不允许房客无故驱赶已居住1年或以上的房客（个别情况除外）。由此可见此法案会令驱赶变得更为困难，甚至增加房东驱赶的成本。下面我们将详细地为大家解释法案实施后会带来的变化以及房东和业主们需要注意的事项。

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作者：李荻 | 律师

从2019年9月1日起，加州实行新的法律 — Assembly Bill No. 2343，针对3天通知到期日以及房客（或被告）对驱赶房客程序的应诉时间有了新的规定。很多客户不了解新法案，甚至有的在立案后算错了时间，过早的申请default。本文旨在帮客户详细解释新法案实施后带来的改变。

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随着加州第64号提案（Proposition 64）的通过，加州娱乐用大麻的合法化给房东带来新的挑战和困难。虽然加州法律允许大麻的种植及使用， 联邦法律依然否认其合法性。房客在屋内使用和种植大麻一直是非常困扰房东的问题，到底房东要如何保护自己的权利呢？

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作者：李荻律师

大部分的驱赶房客(unlawful detainer)案件都会以房东拿到驱赶令、房客搬离房屋划上句号。对于大部分的房东来说，只要案子顺利走完程序，并且在没有消耗太多时间的情况下把房子收回来就已是万幸，至于能否把房客拖欠的房租收回反而并不是最迫切的诉求了。但也有不少房东想要通过律师的帮助，不仅要把房子收回来，钱也得要回来。这就涉及到要向法院申请经济赔偿的判决(monetary judgment)并执行判决等相关法律程序。今天就来跟大家好好聊一聊执行判决(Judgment Enforcement)这个话题。如果作为房东的您现在还在苦恼如何把房客赶走并希望了解驱赶房客的法律程序，请阅读上一篇文章：“驱赶房客案件实例分析”。

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