作者：Mandy Chen | UD Specialist
自疫情以来，加州州政府，以及部分县、市政府纷纷出台了一系列保护租客的法律。在经历了接近两年的漫长等待后，终于，加州的驱赶禁令（LA County除外）迎来了尾声。上周五4月1号，加州通过了AB-2179法案（AB-2179 COVID-19 Relief: Tenancy），该法案虽然再一次将驱赶禁令延长至6月底，但是这次的保护范围却大大缩减。并且，自2022年4月1日起，加州租金补助计划通道已经关闭，将不再接受任何新的补助申请。因此我们有理由相信，加州的驱赶限制将会迎来最后的时刻。在这篇文章中，笔者将对最新出台的AB-2179法案进行解读，重点讨论根据欠租驱赶的法律现状，以及LA County目前的驱赶法律分析。
禁令解除后，如何才能驱赶？
自2022年4月1日起，我们将驱赶分为以下几大类：
1. 基于欠租驱赶。如果租约的开始时间早于2021年10月1日，且在2020年3月1日到2022年3月31日这一个月的时间里存在欠租，或在2022年4月1日后有新的欠租情况，请参考后文。
2. 基于提前解除租约驱赶。法律规定，提前解除租约要有“just cause”（正当理由）。至于理由是否“正当”，需要结合各county的法律进行个案分析。
3. 基于租客违约、违法行为驱赶。如果租客的行为严重违反租约，对租客或邻居造成妨害，或在房子上有违法犯罪行为，也可以以此尝试驱赶。
基于10/01/2021-03/31/2022期间的欠租驱赶：房东立案前需要满足什么条件？
根据AB-2179法案的规定，从2022年4月1日起至2022年7月1日，向法院提交的驱赶案件需要满足以下其中一个要求：
- 房东在2022年4月1日前，已经提交加州政府补助计划申请（Housingiskey.com），并且：
- 如果房东根据2021年10月1日至2022年3月31日的欠租进行驱赶，那么补助申请必须涵盖驱赶案件的欠租范围。举例说明，如果租客2022年1月份未交房租，那么房东必须已经申请了补助，并且补助计划所涵盖的租金范围包括2022年1月欠租，这样才能向法院立案进行驱赶。
- 以及，房东在提交完整申请后的15个工作日内，都没有收到任何关于租客已经提交完整申请的消息。
- 租客没有任何在等待结果的租金补助申请：
- 租客没有在2022年4月1日前及时申请政府补贴。
- 或者，租客的补助申请被拒绝。
基于04/01/2022之后的欠租驱赶：房东立案前需要满足什么条件？
如果在2022年4月1日后租客有新的欠租情况，房东可以直接对此发通知、进行驱赶，不需要申请加州政府补助。
LA County洛杉矶县的特别规定
上述适用的是加州驱赶情况，但房屋处在LA County的房东，驱赶过程还会额外受到LA County禁令的限制。很多房东可能已经了解到，LA County的禁令已经延期到了2022年年底。因此，2022年4月1日之后，如果租客受疫情影响无法交租，并且能够提供受疫情影响的声明(Declaration)，驱赶仍然会受到限制。
本文仅讨论目前驱赶房客的情况，不涉及任何其他联邦，州，县以及市层面的驱赶法案或政策。疫情导致驱赶法律变得异常复杂，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎拨打律所电话预约咨询，或者发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师事务所（Di Li Law, P.C.）的驱赶团队拥有丰富的驱赶房客案件代理经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等南加州地区，特别是在疫情期间，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，欢迎联络李荻律师事务所。
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