作者：杨力 Charlie Yang
加州AB3088法案于2020年8月31日在加州众议院和参议院以三分之二票数通过，即日立刻生效。加州AB3088法案也称作“2020年疫情期间租客救济法案”（COVID-19 Tenant Relief Act of 2020），该法案将限制房东驱赶由于受到疫情影响而少交或不交房租的租客。在此之前，加州司法委员会于2020年8月13日取消了长达数月的驱赶保护禁令（emergency rule），因为司法委认为不应该干涉立法职能，法院9月2日起开始受理驱赶案件。关于驱赶保护禁令解除解读，请点击这里【最新】加州驱赶禁令解禁！驱赶程序于9月2日恢复。
然而好景不长，近日AB3088法案的通过将会给驱赶房客带来了全新的挑战和困难，法案时效将持续到2021年1月31日，也就是多给了租客5个月的宽限期。本文旨在帮客户解读新法案实施后带来的改变以及如果在新冠疫情期间合法保护自身权益。
法案生效日期，截止日期以及重要时间节点？
AB3088法案于2020年9月1日生效，驱赶房客相关的禁令持续到2021年2月1日失效。
该法案有三个重要的时间节点：
1. 2020年3月1日前：不受法案保护期间
2. 2020年3月1日-2020年8月31日：法案保护期
3. 2020年9月1日-2020年1月31日：法案过渡期
哪些租客受到法案的保护？
由于收入受到疫情影响而不交或者少交房租的租客。具体来说在法案保护期不交租并且在规定时间内给与房东财产不足声明（Declaration of COVID-19 related financial distress）的，不能被驱赶；或者在法案过渡期单次或者累计交满25%当期房租并且在规定时间内给与房东财产不足声明的，不能被驱赶。”财产不足声明”是一个全新的规定，笔者将在后文讲解。
哪些租客不受法案的保护？
1. 在2020年3月1日前欠租的租客；
2. 本应受到法案保护的租客未遵守新法案规定的，例如未给与房东财产不足声明或者未交满25%房租；
3. 基于at-fault或者no-fault而非基于拖欠房租为理由驱赶的。
新法案带来了哪些改变？
1. 新的法案规定，房东如果要向租客索要欠租，至少要给租客15天的回复期，不包括周末以及法院的节假日。以往的做法是发一份3天通知即可，新的法案将通知回复期限延长为15天。
2. 房东在送达通知的时候，需要额外附上一份空白的财产不足声明（Declaration of COVID-19 related financial distress）。租客将有15天的时间回复通知和财产不足声明，如果租客在规定时间内做出回复，房东将不能驱赶。
3. 三天通知的内容要求有变化。
4. 如果租客是高收入人群（特指年收入大于10万美元或者高于平均收入130%的租客），房东可以要求其提交相应的证明文件证明其收入受到疫情影响而减少。
5. 10月5日前法院不受理任何基于拖欠房租的案件。非拖欠房租的驱赶案件9月2日开始受理。
6. 尽管法案允许租客在法案保护期和法案过渡期少交或者不交房租，租客并非免除交付房租的义务，租客仍需要在宽限期内偿还所有欠租。房东可以在2021年3月1日起向小额法庭提起诉讼收回租金。
房东违反AB3088驱赶会受到什么处罚？
如果房东采取自力救济(self-help)的方式驱赶，比如断水、换锁等行为，将会受到$1000-$3000美金的处罚金。房东必须采取合法的驱赶流程。
AB3088法案与其他地方政策、命令的关系？
AB3088法案优先加州境内所有市和县的命令规定，如果有冲突的，以AB3088法案为准。
新法案下房东该如何维护自己的权益？
AB3088法案无疑给驱赶房客带来了巨大的困难与阻碍，不过法案并非禁止所有类型的驱赶案件，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎咨询李荻律师事务所。对于疫情期间欠租的房客，房东可以与租客协商一份交租计划，将会对以后驱赶和收取欠租非常有帮助。无论如何，笔者还是提醒各位房东，一定要合法驱赶，新法案对程序合法要求比以往更加严格。
李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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参考资料：
http://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200AB3088
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