李荻 | 律师
今日加州州长Gavin Newsom正式下达最新行政命令(Executive Order)，全加州范围内禁止驱赶房客。但此项命令并不是针对所有州内驱赶房客案件进行“一刀切”，也不代表房东就无法驱赶或丧失任何保护其利益的权利及办法。对于房客来说，想要受到此禁令保护的也需要满足若干项要求。下面李荻律师为大家详细解读此项命令。此行政命令的全文请见：https://www.gov.ca.gov/wp-content/uploads/2020/03/3.27.20-EO-N-37-20.pdf
首先需要提醒大家的一点是，此驱赶禁令目前仅适用于residence or dwelling unit的租客，即住宅租客。也就是说，如果您是商业租赁的租客，如店铺、仓库、餐厅等，您是不受到此禁令的保护的。下文中的“租客”均指住宅租客。
其次，如果租客想要受到此行政命令的保护，需要满足禁令中提出的三项要求（下文中的a.b.c三个小项）。以下是禁令核心内容的翻译及解释：
1. 由于未交租金而被提告并收到驱赶诉状传票的租客，其应诉期限延长60天。按照加州民事诉讼法第1167条规定，驱赶房客案件的被告仅有5天应诉期，所以此次行政命令多给了被告60天的时间去应诉。但想要享有更长的应诉期的前提是租客必须满足所有下列要求：
a. 在此次行政命令发出前（即2020年3月27日之前），租客按照租约规定按时支付租金。
b. 在租金支付到期日之前，或者在租金支付到期日之后的合理时间范围内（行政命令给出的建议是不超过7天），租客书面通知房东其需要延迟支付部分或全部租金，原因是由于COVID-19病毒引发的下列（但不限于）几种情况：
- i. 租客因为确诊或疑似感染COVID-19病毒无法工作，或是因为要照顾确诊或疑似感染COVID-19病毒的家人而无法工作；
- ii. 租客因COVID-19病毒、全加州紧急状态或相关政府的回应而遭遇裁员、工作小时数减少或收入减少；
- iii. 租客需要照顾因COVID-19病毒而导致学校关闭的孩子。
c. 租客需给出能够证明其无法支付租金的文件，比如解雇通知、工资支票、工资单、银行账户、医疗账单、或由其雇主或上司签署的解释房客财政情况有变的信件或声明。这些文件必须在租金支付到期日之前提供给房东。
2. 在此行政命令有效期间，若租客满足上述a至c三个小项，其驱赶令则不予执行。
3. 上述第1和第2条中的保护措施到2020年5月31日有效。
除此之外，此禁令还特别指出：
Nothing in this Order shall prevent a tenant who is able to pay all or some of the rent due from paying that rent in a timely manner or relieve a tenant of liability for unpaid rent.
此禁令的任何内容均不得阻止能够支付全部或部分租金的租户及时支付租金或减轻租户对未付租金的责任。
Nothing in this Order shall in any way restrict state or local governmental authority to order any quarantine, isolation, or other public health measure that may compel an individual to remain physically present in a particular residential property.
此禁令的任何内容均不得以任何方式限制州或地方政府命令采取任何隔离措施或其他会迫使个人在特定的住宅物业中继续居住的公共卫生措施的权力。
也就是说，作为租户，如果您可以支付或者有能力支付租金，哪怕是部分租金，依然要继续按时支付。不能将此禁令当做“护身符”来停止或减轻支付租金的责任。另外，证明其受到此禁令保护的举证责任在租客，不在房东，也就是说租客需要自行证明其满足了禁令中提到的三项要求才能不被驱赶。如果有其中任何一项未能满足，此禁令将不适用，房东依然可以照常驱赶。
由此可见，此次禁令并不意味所有的驱赶都不能进行。如果您的租客早在疫情爆发前就出现了不付租金或其他违约行为，驱赶仍然可以进行。对于房客来说，想要受此禁令的保护也有不少证明工作要做，不仅仅是告诉房东“现在因为疫情我没钱支付租金”那么简单。
另外需要提醒各位的是，自3月20日起，因疫情的关系加州众法院已暂停并延后民事案件的庭审至30到60天不等，但绝大部分的法院内部仍在审理案件，只是不对外开放。对此我们前几日也发过一篇相关文章：[必看] 受疫情影响，联邦及加州司法系统相应做出调整。但由于开庭时间都往后推迟，或多或少会影响到驱赶的进程。具体情况还需要咨询律师或打电话到法院询问相关事宜。
李荻律师拥有多年丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。疫情期间，李荻律师事务所全体员工会在家工作，不会耽误客户的任何案件。
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参考资料：https://www.gov.ca.gov/2020/03/27/governor-newsom-takes-executive-action-to-establish-a-statewide-moratorium-on-evictions/
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