作者：杨力 | 律师
自2月以来，随着洛杉矶市长达近3年的疫情驱赶禁令落幕，陆陆续续有越来越多的房东加入到驱赶租客的行列中。与此同时，洛杉矶市(Los Angeles City)为了应对即将恶化的homelessness失所危机，也正在紧锣密鼓地制定一系列新的政策。其实笔者在之前的文章里有提到(可点击文章洛杉矶市或将迎来新一波驱赶危机），目前已来到2月中旬，这些政策又有什么进展呢？为什么要抓紧启动驱赶？今天笔者将带各位了解一下目前洛杉矶市的驱赶新动向。
LA City 正当理由驱赶（Just Cause Eviction Ordinance）法案于2023年1月27日正式生效
1月27日洛杉矶市长Karen Bass就已经签署了JCEO法案，意味着JCEO当即生效。正式生效的法案和草稿几乎无差别，保护范围扩大到几乎所有房型。也就是说，无论您是独立屋，公寓或者是condo，无论您的建造年份如何，都极大可能会受到JCEO的驱赶限制，例外则非常少。
JCEO的新增要求：
- 房东有义务告知租客受到新法律保护法案要求房东需要告诉租客受到JCEO的保护，但是如何告知，告知内容目前还没有被制定出来。我们会随时关注相关动向，第一时间通知房东朋友们。
- 驱赶通知需要抄送一份到洛杉矶房屋管理局法案要求所有的驱赶通知，都需要在3天内抄送一份到洛杉矶房屋管理局。地址如下：Eviction Notice Section1200 W 7th Street, 8th FloorLos Angeles, CA 90017
2月份是驱赶租客的好时机，房东们需要把握住机会
虽然JCEO已经正式生效，但是绝大多数租客在2月份依然不交租，这对于房东来说是一个绝好的机会。之前在预测文章里提到“欠租需要大于一个月”这一要求目前尚未生效。据我们了解，这一法案目前被删除了urgency clause，正在等候被市长签署成为正式法律，市长最晚在2月17号之前会签署。删除urgency clause意味着法律不会立刻生效，而是要等到签署后的一个月后生效，所以房东需要抓紧时间在法案生效前给租客通知，从而避免更多驱赶桎梏。简单来说：如果您的房子在LA City，租客2月有新的欠租，请务必开始驱赶。
无过错驱赶正常恢复
房东自住、下架出租市场等无过错驱赶的方式已经正常恢复，但是需要经过严格的前期审核流程，房东朋友们可以查看洛杉矶房屋管理局的官网了解相关步骤，也可以联系我们协助您申请。
2月对于房东来说是不可多得的机会，趁着法律制定尚未制定完成，房东们一定要抓紧这个时机启动驱赶流程。作为做驱赶的专业律所，我们掌握大量的驱赶经验，了解最新的驱赶实事，并且能帮您找到适合您案件的驱赶方法。尽管是面对越来越不友好的法律，我们也将会尽所有努力帮房东们争取利益，同时我们也希望并呼吁房东和经纪朋友们，一定要谨慎选取租客，找专业律师把关租约，因为租约现在很重要，在法律天平倾向租客的时代，租约是你们的唯一武器。
我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。。
此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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参考资料：
JCEO法案全文: https://clkrep.lacity.org/onlinedocs/2021/21-0042-S3_ord_187737_1-27-23.pdf
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