作者：杨力|律师
短短一个月的时间里，洛杉矶驱赶相关的法律已经三番五次地发生变化。就在本周二，洛杉矶县（Los Angeles County）政府决定继续延长全县范围内的疫情驱赶禁令，新的解禁时间目前定在2023年3月31日。但就以往的趋势来看，禁令仍然有延期的可能。目前看来2023并不是特别友好的一年，除了县范围的禁令延期以外，洛杉矶市也正在快马加鞭地制定和颁布新的租客保护令。关于洛杉矶市相关的驱赶保护令，大家可以移步文章洛杉矶市或将迎来新一波驱赶危机。本文将详细说明洛杉矶县禁令延期相关的规定，以及南加州其他县的驱赶现状。
洛杉矶县疫情驱赶禁令将延期至2023年3月31日
延期的禁令将保护期做了划分：
截止到2023年3月31日，房东禁止采取下列行动：
- 对于unincorporated area的部分房型增长租金；
- 基于2022年7月1日-2023年3月31日欠租驱赶，并且该租客收入低于县政府公布的中位数工资的80%；
- 无过错驱赶；
- 基于不当扰乱(nuisance)以及非允许人员(unauthorized occupants)或宠物(pets)驱赶。
2023年3月31日以后，新增以下规定：
- 针对2022年7月1日-2023年3月31日产生的欠租，租客有12个月的还款期，也就是到2024年3月31日。
- 如果租客在2022年7月1日-2023年3月31日期间“行使了保护令赋予的权利”（意思是指租客在规定期限内向房东声明他/她受到疫情影响导致无法承担房租，并且声明工资水平低于中位数的80%），房东在2024年3月31日前不得基于无过错驱赶（no fault eviction）。
- 基于2022年7月1日-2023年3月31日的欠租驱赶，房东需要先发30天通知
- 基于非允许人员或宠物驱赶，房东需要先发30天通知。
新增30天通知和租客还款期的保护
在全县范围的禁令结束以后，如果房东希望基于2022年7月1日-2023年3月31日这段时间的欠租驱赶租客，房东必须要先发30天通知。这里有一点看似自相矛盾的是，禁令同时允许租客有一年的还款期（repayment period），在还款期内甚至还款期到期以后，如果房东基于2022年7月1日-2023年3月31日期间的欠租驱赶租客，租客可以直接以无能力支付过去欠租作为驱赶的抗辩理由。因此，笔者认为这里的法律规定非常模糊，从立法者的目的来解读的话，可以解释为30天通知只是在程序上的规定，目的是给租客更多的机会支付租金。一旦租客无法支付并且以此作为抗辩，房东仍然无法成功驱赶。
对比-其他县的相关规定
自从全加州范围的疫情驱赶禁令结束以后，Orange County橙县, San Bernardino County圣伯纳迪诺县, Riverside County河滨县目前没有出台疫情驱赶禁令的相关规定。从法律角度来讲，相比洛杉矶县的驱赶，其他县要容易很多，但是同样受限于加州层面的驱赶法律规定。
对比-加州层面法律相关规定
通过观察加州近几年法律的发展，不难可以看出加州在租客保护法方面力度越来越大。原本2022年将实施的全州范围的Tenant Protection Act（TPA）新政突然被叫停，虽然具体原因未知，但是对于房东来说，也只是暂时逃过一劫。如果新政策实行，房东将更难驱赶租客，比如其中曾涉及到180天驱赶通知，繁琐的房东自住的要求，强制申请政府permit等等。
如今在加州驱赶租客已经和三年前的情况大相庭径，不仅法律越来越偏向租客，而且租客也广泛意识到可以拿起武器保护自己，积极参与到诉讼中，让很多房东朋友们非常苦恼。即便如此，房东朋友们也请牢记，租客不可能在您的房子里住一辈子，驱赶的办法总归是有的。作为做驱赶的专业律所，我们掌握大量的驱赶经验，了解最新的驱赶实事，并且能帮您找到适合您案件的驱赶方法。尽管是面对越来越不友好的法律，我们也将会尽所有努力帮房东们争取利益，同时我们也希望并呼吁房东和经纪朋友们，一定要谨慎选取租客，找专业律师把关租约，因为租约现在很重要，在法律天平倾向租客的时代，租约是你们的唯一武器。
我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。
此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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