作者：杨力|律师
在加州日益严峻的驱赶政策和加强租客保护的背景下，洛杉矶县近日又推出了一项创新政策。洛杉矶县参事委员会(LA County Board of Supervisors)于2024年7月16日一致通过了一项新政策，该政策计划于2025年1月1日生效，为低收入租户提供免费律师服务。此前，立法者已通过强化租客保护法律并增加对租赁市场的管控来增强租客权益。然而，使用纳税人资金为租客提供免费法律援助，在加州尚属首次，从而引发了广泛的公共讨论。
（图片来源：LAist)
大洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Greater Los Angeles）代表Janet Gagnon表达了对该议案的反对，对此，她表示“与其使用公共资金为低收入租户在驱逐诉讼中聘请律师，延长诉讼进程，不如直接向这些租户提供租金补助。” 预计该政策将在最终投票后正式生效，届时将成为南加州首个实施此类措施的地区。
新政策内容
1. 服务对象：
居住在洛杉矶县非建制地区的租户(Unincorporated areas)，例如Altadena, Castaic, East L.A., Ladera Heights, Rowland Heights, South San Gabriel, Willowbrook等。家庭收入不超过该地区中位数收入的80%，即个人收入不超过77,700美元，四口之家不超过110,950美元。
2. 法律服务：
提供免费律师，帮助租户在驱逐诉讼中获得公平对待。优先考虑收入较低和面临高位移风险的租户。
新政策带来的影响
1. 房东必须保证合法合规。
自2020年洛杉矶县租金管控法案生效以来，在洛杉矶县非建制地区（unincorporated areas）的驱赶也变得极为复杂。很多房东尚不清楚什么是unincorporated areas，更不知道自己的房子属于这个区域。“Unincorporated areas of Los Angeles” 指的是洛杉矶县内不属于任何城市政府管辖的区域。这些地区由洛杉矶县政府直接管理，提供公共服务和执法。比如我们常见的Rowland Heights, Hacienda Heights, South El Monte, East San Gabriel等区域。这些地区的房东请格外留意，因为您的房子受到洛杉矶县的驱赶和涨租限制，并且您每年都需要去县政府登记你们的出租屋，否则会导致驱赶失败。
2. 驱赶变得更加困难。
根据我们和公益律师打交道的经验来看，他们无一例外，都会为租客拖延流程，以及申请陪审团审判。一旦公益律师的代理进一步普及，那势必会导致法院更加堵塞，并且伴有大量的陪审团申请。法院是否为这个新政所带来的影响做好准备了呢？答案显然是没有。可能有的房东不清楚什么是陪审团审判（jury trial），陪审团是加州宪法赋予每个人的权利，租客往往利用陪审团在驱赶过程中拖延时间，以及给房东造成大量的额外开销及损失，比如律师费和法院成本。尤其是未聘请律师而自己去启动驱赶的房东，更容易在程序上出现问题或者瑕疵，并被租客律师抓住并且放大，导致最后驱赶失败。
3. 咨询专业律师。
由于受到前两点因素的影响，房东请务必联系专业的驱赶律师团队解决您的需求。驱赶（unlawful detainer）属于特殊的民事诉讼领域，它不同于普通民事诉讼，需要具备充分的专业知识和驱赶经验的律师才能胜任。即便是熟悉一般民事诉讼的律师也未必懂得如何处理驱赶案件。加上驱赶法律之复杂，不同的地区有着不同的法律规定，所以在和律师咨询驱赶前，请务必准确的告诉律师您的房子所在位置，并且告诉他们潜在租金管控法案（rent control），确保律师熟悉您房子所在的区域的相关法律规定。本律所拥有丰富的南加州驱赶经验，如果您有驱赶方面的需求，请通过下方的联系方式联系我们并索要一份“驱赶信息表” intake sheet，以帮助我们更好的了解您的案件。
我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。
此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者拨打我们律所电话626-723-4849， 索要一份案件信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布南加州Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside, Ventura, San Diego等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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