李荻 | 律师
最新消息，洛杉矶县的Eviction Moratorium驱赶禁令（以下简称”禁令“）今早被县监督委员会(Los Angeles County Board of Supervisors)，不排除有再次延期的可能。
此禁令从今年3月4日生效，原定9月30日结束，但今早又再次延期一个月。此前加州议会也通过了AB3088法案，即“2020年新冠疫情租户帮助法案”，给本就因疫情导致异常复杂的驱赶程序变的更加困难重重。不管是房东还是房客，如果面临驱赶，不仅要遵循州法，也要注意房子所在的县是否有额外的驱赶禁令或相关法律法规。关于AB3088法案的解读可以点击【最新】加州AB3088法案通过！驱赶房客迎来新的挑战
如果我的房子在洛杉矶县（下文不涉及其他县的房子），并且想要驱赶我的房客，我该怎么做？针对这个问题，下面我为大家把思路捋捋清楚。
- 房子是商业用途（Commercial ）还是居住用途（Residential）?如果房子是商业用途（店铺、办公室等），那么AB3088法案就不适用，需要遵循LA县驱赶禁令中的要求。LA县驱赶禁令适用于商业用房、居住用房、以及mobilehome移动房。如果房子是居住用途，根据驱赶的原因才能判断是需要遵循AB3088法案还是LA县的驱赶禁令。
- 驱赶的原因是什么？驱赶原因可以粗略分为两大类：1）欠租 nonpayment of rent; 2）无过错原因 no-fault，如租约到期房东想收回房子自住。如果房东是基于房客欠租驱赶，需要遵循AB3088法案中的要求。如果是基于其他原因，则需要遵循LA县驱赶禁令。
- LA县驱赶禁令的内容是什么？1）若房客在租金到期的7天内给出因COVID-19造成的无法支付租金的相关证明，房东则不可以欠租为由进行驱赶。请注意：自10月1日起，LA县驱赶禁令将不适用于驱赶因疫情导致无法支付租金的房客，此类情况的驱赶需遵循AB3088法案。2）如果驱赶是基于非欠租原因，除非该原因危害公共健康及安全，房东不得驱赶。3）如果是商业租户（commercial tenant），并且因疫情导致交租困难，需要在租金到期的7日内给房东书面通知。除此之外，如果商业租户的雇员人数不超过9人，则有12个月的时间去支付拖欠的租金。如果雇员人数为10人或以上，则有6个月的时间以等额分期付款的方式去支付拖欠的租金，除非房东房客双方另外达成共识。租金偿还的时间从禁令终止那天开始。
读到这里，大家可能对能否驱赶越来越疑惑了。的确，各种法律法规导致驱赶异常复杂，即便是律师，也必须了解更多的案情并结合适用法律才能给出判断。为此，我们律所有一份“驱赶房客信息表”需要客户填写。如果您有驱赶的需求，可发邮件到info@dililaw.com索要此信息表，填写后发给我们，我们会尽快给出答复。
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参考资料：
Los Angeles County Consumer & Business Affairs
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