作者：杨力 | 律师
9月23日，Pasadena市政府开始正式实施于2022年年底通过的租金管控法案（Measure H）。此前，该法案经历过违法违宪的诉讼挑战，曾被法院下令调整，如今已经完全进入了实施状态。也就是说，Pasadena的租客将会受到法律更多的保护，房东也因此更受限制。近期我们已经碰到不少房东对于新法案产生的困惑，以及租客借题发挥的情况。借此机会，笔者希望能通过本文为房东们捋一捋这些规定，避免陷入新的法律“圈套”。
新法案内容
1. 限制范围：
所有位于Pasadena的出租房都会受到新法案限制，除了以下几种房型：
- 临时租约：房子为Single Family House, 租期不超过1年，并且对租约内容有要求，比如必须说明是临时租约，房东不会提供搬家费等。
- 房东房客共享：房东与房客一起住在房子上面，共享公共区域，比如厨房，卫生间等。
除了上述两种情况，其他所有租约，所有房型都会受到新法案的限制。
2. 限制内容：
- 正当理由驱赶：驱赶租客必须要附上正当理由。请注意这里的正当理由是法律允许的理由，并不是任何一种理由。
- 书面改正通知：除了正常的驱赶通知以外，房东必须要事先给租客发另外一份书面改正通知(Written Notice to Cease)，同时法律对通知的内容和格式都有严格要求，必须要满足法律规定，否则驱赶失败。
- City报备：在房东送达“书面改正通知”或者“驱赶通知”以后，房东还必须在3天时间内向市政府报备。若未报备或者错过时间都会直接导致驱赶失败。
- 通知租客：房东有义务通知租客新法案的规定，必须提供英文和西语的版本。通知需要贴在门上或者lobby等显眼的位置，保证租客能看到。房东可以在City的网站找到相应通知：https://www.cityofpasadena.net/rent-stabilization/notices-forms-resources/
- 租赁登记：房东在每年还必须向政府进行租赁登记，否则房东不可以收租金，也不可以因欠租而驱赶租客。请注意，今年的登记已经开放，窗口期是2024年9月23日-2024年12月22日。错过登记的可能会面临罚款，以及驱赶障碍，因此请Pasadena的房东务必要在这个时间进行租赁登记。登记的网址：https://www.cityofpasadena.net/rent-stabilization/rental-registry/
- 涨租受限：部分房型（比如公寓）会受到涨租的限制，目前2024年10月1日到2025年9月30日的涨租上限为3%。房东每年只能涨一次，并且要遵循严格的涨租程序给租客发30天通知。如果您尚未清楚自己的房型是否受到涨租限制，请与我们律所联络。
新法案带来的影响
1. 房东必须保证合法合规。
Pasadena市政府可以说是无所不用其极地为租客提供保护措施，这次的新法案毫无疑问会将驱赶提升到一个新的难度。很多房东尚不清楚这些规定，而错过一些必要的时间节点，导致处处受到法律限制。因此在Pasadena的房东们请务必注意，您们的房子很有可能受到新政策驱赶和涨租限制，并且需要在2024年9月23日-2024年12月22日期间对您们的出租屋进行登记，否则会导致驱赶失败。
2. 驱赶变得更加困难。
综上所述，法律对租客提供了最大力度的保护，因此我们在驱赶的时候也会遇到更多挑战。尤其是租客现在大规模的请公益律师为他们辩护，根据我们和公益律师打交道的经验来看，他们也非常专业，并且无一例外都会找出案件的每一个破绽，导致案件难以继续推进。尤其是自己启动驱赶的房东，很容易出现程序上的问题或者瑕疵，被租客律师抓住并且放大，导致最后驱赶失败。我们日前已经遇到非常多自行开始驱赶程序的房东客户找上我们，却被租客律师找出大漏洞。面对这种情况，我们也有心无力，只能建议客户重新再启动一次，而这一次必须要由专业律师代理。
3. 咨询专业律师。
由于受到前两点因素的影响，房东们请务必联系专业的驱赶律师团队解决您的需求。驱赶属于特殊的民事诉讼领域，它不同于普通民事诉讼，需要具备充分的专业知识和驱赶经验的律师才能胜任。尤其驱赶是分地区的，所以在和律师咨询驱赶前，请务必告诉律师您的房子所在位置，并且告诉他们潜在租金管控法案（rent control），确保律师熟悉您房子所在的区域的规定。本律所拥有丰富的南加州驱赶经验，如果您有驱赶方面的需求，请通过下方的联系方式联系我们并索要一份“驱赶信息表”，以帮助我们更好的了解您的案件。
我们总是告诉客户在加州驱赶，讲究“赶早不赶晚”。租客多住一天，房东就多一天的损失，而且法律总体也在走向驱赶越来越难的趋势。所以如果还在犹豫或观望的房东朋友，请务必要及时采取行动。如果您希望尽快赶走您的租客，请与我们联系，我们会尽快与您沟通并帮您定制一份属于您的驱赶计划。。
此文章仅仅是在普通层面上进行讨论，不涉及到您的具体的案件，不构成任何的法律意见。鉴于相关法案的复杂性和州法与地方法之间的博弈，如果您想咨询您自己的案件，欢迎拨打律所电话626-723-4849， 索要一份信息登记表，完整填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师事务所驱赶团队拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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