李荻 | 律师
驱赶房客(unlawful detainer)案子层出不穷，案件过程有长有短。下面跟大家分享两个我们律所近期接手办理的案子，并清晰的理出案子的过程和时间线，希望能对大家起到些帮助。
案件1：房东H v. 房客S&D
房屋地址：Rancho Cucamonga, San Bernardino County
| 2019年10月28日 | 房东委托我们律所处理他的驱赶房客案子。 当天律所就准备好了三天通知并交由送达公司去完成送达。 |
| 2019年10月29日 | 送达公司成功把三天通知亲手给到房客手中。 |
| 2019年11月1日 | 三天通知到期，房客未支付拖欠租金也未搬走。 |
| 2019年11月5日 | Fontana法院正式受理该案件。 同日，诉状和传票交由送达公司Rapid Legal进行送达。 |
| 2019年11月11日 | 送达公司未能亲手将传票及诉状送到给房客，而是给了其他居住在房子中的人。 |
| 2019年11月26日 | 房客向法院提出Demurrer[i]。 Demurrer的庭审定在12月6号。 |
| 2019年12月6日 | 李律师出席Demurrer庭审，房客未出庭。 法院驳回了房客的Demurrer并规定房客必须在5日内提交答辩状。 |
| 2019年12月10日 | 房客向法院提交了答辩状。 |
| 2019年12月12日 | 律所向法院申请开庭并申请法院提供中文翻译[ii]给原告。 |
| 2020年1月2日 | 法院第一次开庭。 李律师与原告出庭，被告D到庭，S未到庭。 庭审开始前李律师与原告被法院书记员告知被告刚刚在12月31日申请将案件转移到联邦法庭。因此Fontana法院暂时无法审理此案，需先等候联邦法院是否接受案件的决定。 被告D在庭上告知法官此案要转移到联邦法院去审理。 Fontana法院法官要求双方一周后回到法院，告知法院联邦法庭是否接受审理本案。 |
| 2020年1月8日 | 联邦法庭以没有管辖权[iii]为由拒绝审理，将案件打回原法院继续审理。 |
| 2020年1月10日 | 法院第二次开庭。 李律师与原告出庭，被告两人均未到庭。 李律师向法官汇报了联邦法院拒绝审理的情况。 法院定一周后开庭。 |
| 2020年1月17日 | 法院第三次开庭。 李律师与原告出庭，被告两人均未到庭。 通过李律师当庭出示的证据及原告证词，法院判被告需赔偿原告拖欠的租金、滞留补偿、法院费用以及律师费，并下了驱赶令。 |
| 2020年1月22日 | 房客把驱赶令交由San Bernardino Sheriff警察局并请求警察驱赶。 |
| 2020年1月30日 | 警察去房客住址门上贴了Final 5 Day Notice，告知房客有最后五天的时间搬离。 |
| 2020年2月7日 | 警察去房客住址做最后的驱赶。但房客均已搬离。 |
[i] 注释1：Demurrer是一种回复诉状的文件，通常用作主张诉状不成立或存在漏洞，并非对诉状进行答辩。Demurrer的庭审一般都定在提交Demurrer的1个月后。所以房客经常会用提交Demurrer来拖延案件的进展。
[ii] 注释2：原告和被告都可以向法院申请在庭审当日配备翻译，该申请可在法院递交。
[iii] 注释3：驱赶房客案件一般适用加州法律，而非联邦法律。本案亦不涉及跨州或其他联邦法问题，所以联邦法院没有管辖权
从立案那天起算，直到最后警察去驱赶，此案前后共历时95天，算是我们所代理过的耗时较长的案子之一。耗时之久的主要原因是房客多次尝试拖延案子。先是向法院提交了毫无根据的Demurrer，但并没有出席Demurrer的庭审。当Demurrer被法院驳回后，房客又在出庭的前一个工作日向联邦法院递交案件转移的申请，无非是再次想办法延后庭审。若是没有出现转移联邦法院此事，案子能在一月份就得以解决。另外这个案子的审理期恰逢感恩节、圣诞节、新年这些法定假日，法院的审理速度也比以往要慢一些。
案件2：房东M v. 房客P
房屋地址：Irvine, Orange County
法院：Newport Justice Center
| 2020年1月6日 | 房东委托我们律所处理他的驱赶房客案子。三天通知由房东的管理公司做好并完成送达。 |
| 2020年1月9日 | 三天通知到期，房客未支付拖欠租金也未搬走。 |
| 2020年1月13日 | Newport Justice Center法院正式受理该案件。 |
| 2020年1月14日 | 诉状和传票交由送达公司进行送达。 |
| 2020年1月16日 | 送达公司成功将传票及诉状送亲手给了房客。所有未知名房客[4]则是以substituted service[5]的方式完成了送达。 |
| 2020年1月23日 | 房客P应诉的最后期限，但未提交任何应诉文件。 |
| 2020年1月24日 | 律所向法院申请了针对房客P的Default，即缺席判决。同日，法院批准了律所递交的针对房客P的缺席判决申请。 |
| 2020年1月27日 | 所有未知名房客应诉的最后期限，但未提交任何应诉文件。 |
| 2020年1月28日 | 律所向法院申请了针对所有未知名房客的Default Judgment，即缺席判决。同时律所向法院提交了针对房客P和所有未知名房客的驱赶令申请。 |
| 2020年1月29日 | 法院批准了针对房客P和所有未知名房客的驱赶令。 |
| 2020年1月31日 | 驱赶令交到Orange County Sheriff，警察局受理了最后的驱赶。 |
| 2020年2月5日 | 警察去房客住址门上贴了Final 5-Day Notice[6]，告知房客有最后五天的时间搬离（到2月11日）。 |
| 2020年2月10日 | 一直未露面的房客主动联系房东的管理公司并用Cashier’s Check的方式支付了拖欠的租金一半，同时表示会在警察做最后驱赶final lockout之前将剩余的租金以及房东所有的律师费和法院费一并付清。房东同意，驱赶暂时推迟。 |
这个案件进展比较迅速，前后仅用了一个月左右，主要是因为房客没有应诉而且送达也完成的很顺利。房客显然到最后才意识到事态的严重性，知道不久后将被警察强制驱赶，才终于愿意支付租金以及赔偿房东由于此次诉讼所产生的损失。很多房客都抱有侥幸心理，认为案子会拖很久，也不清楚驱赶令的意义，直到被贴了最后仅有五天时间搬离的通知才开始着急。拿到了判决和驱赶令，房东就由被动化为主动。而且就这个案子而言，房东愿意答应房客接着住已经很难得，但如果房客未能说到做到，尽快支付所有的费用，最终的驱赶势在必行。
通过以上两个案件，相信各位已经意识到驱赶房客的复杂性以及不确定性。每个案子都不尽相同，房客会如何应对在立案时更是无从知晓。但有一点可以明确，针对不付租金、恶意拖延的房客，房东能做的就是通过正当的法律手段来维护自己的利益，拖延越久，损失越大。
注释[4]：所谓的未知名房客，应为叫unknown occupants，是经常会出现在驱赶房客案件中的。他们都没有跟房东签署租约，可能是房客转租的租户，或是房客认识的家人或朋友。这些未知名房客也可以通过驱赶房客这种正当的法律途径被赶走。
注释[5]：除了亲手送达(personal service)之外，substituted service是另一种送达方式，通常发生在被告本人不在家，送达给了非被告的其他居住在房子里面的住户，这种情况也需要把诉状和传票邮寄一份到房子地址。若代收人拒绝给出姓名，还需把诉状和传票贴在门上。针对送达方式法律有非常明确和严格的要求，做错了就等于送达无效，房东则无法进行下一步，所以最好找律师和送达公司来完成。
注释[6]：最终的警察驱赶(final lockout)会在最终五天通知过去之后发生，具体时间不会告知房客，但警察局会通知房东的律师或经纪。驱赶时房东或代理人需要在场。
李荻律师拥有多年丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。
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