作者：DLL驱赶团队
最近，我们接触到这样一个房东与租客之间的纠纷。房东与租客签订是 month-to-month（月租）租约，租客入住尚未满一年。后来，房东因计划想要收回房屋进行ADU相关建设，向租客发出了 30-Day Notice to Terminate Tenancy，要求租客在通知期满后搬离。
从表面上看，这似乎只是一个普通的租约终止问题。但事情很快变得复杂。
租客提出，家中饲养的狗并不是普通宠物，而是与其残障人士有关的 service/assistance animal（服务/辅助动物）。租客进一步主张，房东此前曾经对这只狗表示反对，并拒绝允许其继续饲养。因此，租客认为后来收到的通知并不只是一次普通的租约终止，而可能与其残障以及服务犬有关。
于是，一个看起来很普通的案件，突然变成了一个完全不同的问题：即使一份中止租约通知在形式和程序上看起来没有明显问题，如果租客主张房东真正要求其搬离的原因涉及歧视残障人士，甚至报复性驱赶，这些问题能不能直接成为驱赶的抗辩理由？
答案是：在适当情况下，可以。
而这也是为什么涉及服务动物或者情感支持动物或其他的残障合理便利的驱赶，往往比普通的驱赶案诉讼复杂得多。
一、先搞清楚一个概念：服务动物不等于普通的宠物
很多房东发现租客养狗后的第一反应，是翻出租约：“租约里明明写着 No Pets（不能养宠物）。”
但在 Fair Housing（公平住房）法下，我们不能一概而论。
California Fair Employment and Housing Act（FEHA）《加州公平就业与住房法》禁止基于残障人士的住房歧视，并要求住房提供者在必要情况下，对其规章管理制度或 提供的服务提供reasonable accommodation（合理的便利），使残障人士能够平等地使用和享有住房。
Government Code § 12955 是 加州公平住房法的核心法条之一。
更具体地说，2 California Code of Regulations § 12176(a) 将合理的便利定义为对住房规则、政策、惯例或服务所作的例外、改变或调整，只要这种调整可能是为了使残障人士获得平等使用和享受住房机会所必要的。
所以，当一个租客说：“我知道这里不允许养宠物，但是因为我的残障，我需要这只动物。” 法律问题就不再只是“租约允许养狗吗？”而可能变成：“房东是否需要对不能养宠物的规则提供对残障人士需要的例外？”
二、什么叫 Reasonable Accommodation（合理的便利）？
Reasonable accommodation（合理便利）并不是一个只针对动物的规则。它本质上是：因为某个人的残障，对原本适用于所有人的住房规则或服务作出合理例外或调整。
例如，一个公寓规定禁止养宠物。普通租客当然需要遵守。但是，如果这是一只为残障人士提供帮助的服务犬，例如医疗警示犬，或行动辅助犬，而且它对租客的合理使用和享受住房是必要的，那么允许该动物居住，就可能构成合理的便利。
三、租客必须正式写一封 “合理便利请求”吗？
不一定。这是房东特别容易误解的地方。
根据 2 CCR § 12176(f)，合理便利的请求不一定必须书面提出，不需要使用特定表格，也不需要说出 “合理便利” 这几个法律术语；请求还可以由残障人士本人、家庭成员或代理人提出。
此外，此请求并不局限于租房开始时才能提出。根据具体情况，租客可能在租房期间，甚至诉讼过程中提出。因此，不能仅仅因为驱赶已经启动，就机械地认为任何的合理便利请求都必然“太晚”。
四、房东收到请求后该如何做？
根据 2 CCR § 12177，如果住房提供者收到便利请求后不能立即批准，就应当与租客进行 interactive process（互动协商程序）。这个过程的目的，是让双方交换必要信息，以确定：
- 租客实际需要什么便利？
- 为什么残障导致租客需要这个便利？
- 请求的便利是否合理、必要？
- 如果原方案存在问题，是否存在其他合理且有效的替代方案。
因此，一个便利请求并不一定只有“接受”/“拒绝” 两个选项。有时候正确的处理方式是要求进一步的核实，或者讨论能够满足同一需要的替代方案。
五、房东到底可以问多少？
如果残障和与残障相关的需求已经非常明显，通常房东不应该要求不必要的额外信息。
如果残障和与残障相关的需求不明显，房东可以要求有限的信息，以确认确实存在受到保护的残障，以及租客要求的便利确实是跟这种残障是相关的。
但这并不意味着房东可以要求完整医疗记录或要求提供具体的医生诊断。合理验证的重点是否存在残障，以及为什么需要这个便利，而不是让房东对租客进行完整的医学审查。与残障人士的医疗记录有关的信息也应谨慎、保密处理。
六、为什么这些问题会出现在驱赶案中？
很多房东会认为：“如果租客觉得我歧视，他可以另外起诉我。但现在这个案子只是驱赶租客。” 实际上并没有这么简单。驱赶房客属于 summary proceeding（简易诉讼程序），原则上法院不会把房东租客之间所有纠纷都塞进一个驱赶案件里。但有些抗辩与房东是否有权取得房屋占有权直接相关。
加州法院提供的 UD-105（Answer—Unlawful Detainer）中允许租客提出歧视、报复，以及 拒绝提供合理便利作为抗辩原因。
如果租客主张：“你要求我搬走的真正原因不是你现在写在纸上的理由，而是我的残障或我需要的合理便利”，这些问题可能直接影响房东在当前驱赶案中是否有权收回房屋占有权。
七、有服务动物，就永远不能驱赶租客吗？
当然不是。Fair Housing Law 保护的是租客不能因为残障或要求合理合法的便利而受到非法歧视，这不是对于非法占有房屋的免疫。
拥有服务动物并不意味着租客可以不支付租金、可以严重违反其他合法租约条款、永远不能被终止租约，或者任何驱赶都自动被认定为歧视。房东也并非必须无条件批准所有合理便利请求。
真正的问题始终是：这次驱逐的合法依据是什么？这个依据与残障，服务动物，或者合理便利到底有没有关系？
结语：真正危险的，可能不是服务犬，而是房东处理服务犬的方式。
在服务动物或辅助犬出现的驱赶案件中最容易出现的误区，就是把整个问题理解成：“租约到底允不允许养狗？”
实际上，真正的法律问题可能是：租客是否因为残障需要这只动物？房东是否收到了一个合理便利的请求？房东有没有正确地进行互动协商程序？如果房东最终决定驱赶租客，这个决定究竟是在关于合理便利的争议出现之前还是之后形成？房东要求收回房屋占有权的真正理由是什么？
在驱赶案件中，通知固然重要。但在涉及歧视和报复的案件中，通知背后的事实也可能成为争议核心。
因此，对于房东来说，在看到一只“不应该出现的狗”之后，最应该避免的第一反应是：“租约写了不能养宠物，所以让他搬。” 而更稳妥的第一步应该是：先判断这是不是一个残障/服务犬的案件，再决定下一步。
因为有时候，一场复杂的驱赶诉讼，就是从一句看似普通的“No Pets.”开始的。
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