作者：李荻律师
随着大量的中国移民在美国投资买房，不少人选择把房子出租给房客，房子的租金是一笔相当可观的收入。但是，一旦房客发生拖欠房租并赖着不走的情况，房东必须借助法律程序依法将房客赶走。加州法律规定房东不得自己将房客赶走，像断电、断水、换锁等都属于非法行为。李荻律师将在本文中详细的告诉房东如何依法开展驱赶房客的程序，帮助房东最大程度上保护自己的权益并减少损失。
第一步：准备通知
启动“驱赶房客”程序（英文叫做Unlawful Detainer）的第一步就是发通知给房客。最常见的就是3-Day Notice to Pay Rent or Quit，顾名思义，就是告诉房客他必须在三天内支付租金或者搬走的通知。这种通知最适用于房客拖欠租金的情况。若房客并没有拖欠租金，而是未能履行租约、毁坏房屋、或是在住房里进行非法行为（如吸毒、贩毒）、 未经房东允许让他人居住等，房东必须根据不同的情况给出相应的通知。除此之外还有些情况是不需要发通知的。李荻律师建议房东在下通知之前最好咨询律师，搞清楚自己是否要给房客通知，以及到底需要给房客哪种类型的通知。
第二步：送达通知
一旦房东把通知拟好，下一步则需要以正确的方式把通知给予房客。房东可以自己去送，也可以请朋友去送（帮您送达通知的人必须年满十八周岁），或者雇佣一个专做送达服务的人去送。送达通知有三条途径：
- 当面送达。房东或者别人当面将通知送到房客手中。
- 转交送达。如果房客不在家，房东可以将通知交给房客所住家中年满十八岁以上的家庭成员，然后再邮寄一份通知给房客。
- 邮寄送达。如果房客家中没有任何人，房东可以将通知贴在或钉在前门或其它房客可以轻易看到的位置，然后再邮寄一份通知给房客。
第三步：去法院立案
一旦通知成功的送达到房客的手上，并且房客未能在规定期限内缴纳房租或者搬离住处，房东便可以立刻去法院立案，正式开始法院的Unlawful Detainer驱赶房客案件。
立案这一步需要向法院提交相关的表格及证据，李荻律师建议房东最好咨询律师，由律师来协助房东处理立案事宜。
第四步：送达传票及诉状
在法院成功立案之后，房东（原告）需将带有法院盖章的正式诉讼文件送达一份给房客（被告），其中包含传票及诉状。注意，这一步的送达不可由房东亲自去做。房东可以找朋友、邻居或者其他年满十八岁的第三方去送达，也可以找专业送达人员去送。送达结束后送达者必须填写Proof of Service送达证明并去法院入档。
第五步：等待被告回应
上一步的送达完成后，被告有5天的时间去应诉。如果被告未能在5天之内应诉，原告可以在第六天向法院申请Default Judgment，即缺席判决，不用经过法院庭审而直接驱赶房客。缺席判决的下达意味着房客输掉官司，这可以直接影响到他/她以后的租房能力，因为他/她的档案里有了被驱赶的记录。若房客在拿到判决书后还是赖着不走，房东可出示判决书及取回物业令给当地的警察局Sheriff Department，请求其派警察出面驱赶房客。
如果被告在5天内应诉，原告则需要向法院申请开庭审理，由法官裁断最终的结果。庭审一般会在申请之时的20天内举行，法院会将开庭的通知寄给双方。届时双方或其代理律师必须按时出庭，在法庭上出示证据或者给予证词。庭审一定要认真准备，最好由律师代理。
最后，李荻律师想提醒各位房东，在签租约之前最好查一下房客的信用记录，侧面了解房客是否有被驱赶的“前科”，尽可能的做到防患于未然。
李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立即联络李荻律师事务所。电话：626-723-4849，邮箱：di@dililaw.com，微信号：dililaw。
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