作者：Mandy Chen (驱赶专员)
在之前的文章中，我们分析了加州驱赶禁令解除后的法律现状（需要注意的是，目前洛杉矶县的驱赶禁令已延期至2022年底），详情请点击这里。文章发出后，有很多房东朋友找到我们，请我们律所帮忙驱赶房客、申请补助，追偿欠租以及解决一些房东房客纠纷。我们律所在处理这些案子的过程中，发现很多房东其实对驱赶流程并不清楚，也对补助申请有很多疑惑。这篇文章主要分享我们最近办理的一起经典驱赶案件，并以时间顺序简述办案过程，以及补助申请的技巧，希望能对大家有所帮助。
驱赶实案分析
- 案件名：房东P v. 房客D
- 房屋地址：Irvine, Orange County
- 受理法院：Central Justice Center Courthouse
| 2021年10月4日 | 房东委托我们律所处理他的驱赶房客案子，驱赶理由是欠租。当天律所就准备好了三天通知并交由送达公司去完成送达，同时帮助房东申请政府补助，完成了房东的补助申请。 |
| 2021年10月5日 | 送达公司成功把三天通知亲手给到房客手中。 |
| 2021年10月8日 | 三天通知到期，房客未支付拖欠租金也未搬走。 |
| 2021年10月24日（距离房东申请补助20天） | 租客没有配合申请，也没有交租，满足立案条件。 |
| 2021年10月25日 | Central Justice Center法院正式受理该案件。同日，诉状和传票交由送达公司进行送达。 |
| 2021年10月28日 | 送达公司未能亲手将传票及诉状送到给房客，而是给了其他居住在房子中的人。 |
| 2021年10月30日 | 房客向法院提交了答辩状。我们律所准备材料应诉，和客户约好时间安排庭前培训。 |
| 2021年11月15日 | 律师出席Trial庭审，租客也出席了。庭审过程中，法官鼓励双方达成和解，律师在客户的授权下，和对方谈和解事宜。双方当场达成和解，律师申请法官针对和解协议下判决。 |
| 2021年12月10日 | 租客并没按和解协议履行义务，我们律所准备加急文件，告知法院。 |
| 2021年12月12日 | 法院安排了庭审。庭审上，法院确定了租客没有履行义务，随后下达了驱赶令。 |
| 2021年12月13日 | 我们律所把驱赶令交由Orange County Sheriff警察局并请求警察驱赶。 |
| 2022年1月14日 | 警察去房客住址门上贴了Final 5-Day Notice，告知房客有最后五天的时间搬离。 |
| 2022年1月20日 | 警察去房客住址做最后的驱赶。房客被顺利驱赶走。 |
从立案那天起算，直到最后警察去驱赶，此案前后共历时108天。疫情期间，这个审理速度是比较正常的，再加上审理期恰逢感恩节、圣诞节、新年这些法定假日，法院的审理速度也比以往要慢一些。以我们经验来看，在Orange County，以欠租驱赶本身是有一定风险的，前期最有效规避风险的方法就是确保通知合法有效，不要给租客留下把柄。很多房东直接上网下载一些通知模板，随便一填就发给租客，对我们后续的驱赶没有任何好处，先不论疫情后法律的变动对通知新增设了很多要求，而网上的表格基本都没有适应这一变化，并且，法律对通知的送达也有很多具体的要求，若送达不符合法律要求也会阻碍后续的驱赶。
此案的经典之处在于，房东租客在法官的建议下，达成了和解，但房客后续又没有按照和解协议来进行。其实这个现象还是比较常见的，房东给了租客最后的信任后，租客又反悔，很多房东都会非常气愤。但其实在庭审中达成和解也有好处，因为一般律师会把这份和解协议交给法官，也会起到判决的作用。法官会在租客违约后采取强制措施，对房东是一个很大的保护。
加速加州补助申请的技巧
之前的文章有提到加州补助申请的详细流程和常见问题，请见关于加州补助政策的解读。在申请过程中，通过和补助机构人员的沟通，我们也总结出一些方法，可以加快补助进程，在此分享给大家：
- 首先，补助申请的时间是不确定的。有些房东申请一个多月后就出结果，而有些进行了三个月了还在审阅阶段。有消息称审阅顺序也许和租客收入相关，这个无从考证，但可以肯定的是，审阅顺序和房东的申请顺序并没有因果关系，如果等待时间过长，建议给补助机构打电话询问。
- 另外，切记将房东和房客的申请连接在一起。在房东递交申请材料后，系统会自动生成一个房东的Case ID和租客的Case ID，并会发给租客一封邮件，点开邮件中的链接，租客的申请和房东可以自动关联在一起。但是，很多时候，租客会自己打开申请网站开启一个申请，这个时候房东和租客的案子是不关联在一起的，补助机构很多情况下也并不会主动关联，需要房东或房客打电话，要求客服关联。关联之后，有两个好处，一是可以加快申请，二是补助下来后直接打到房东账户，而不是租客账户。
- 并且，切记多检查邮箱和申请界面。补助机构一般是通过邮件和房东、租客保持联系，切记要定期查看申请时填写的邮箱，包括 “垃圾邮件”。
- 最后，切记完整填写信息。房东在自己申请的过程中，很容易出现信息填写不完整的现象，比如没有提交rent statement欠租表，或没有做最后签字提交的步骤。
本文仅讨论加州LA County、San Bernardino County、Orange County和Riverside County的驱赶案件的适用情况，不涉及任何其他联邦，州，县以及市层面的驱赶法案或者政策。疫情期间驱赶非常复杂，如果对自己情况尚不清楚的，欢迎添加下方微信咨询李荻律师事务所，或者发邮件到info@dililaw.com索要一份“驱赶房客信息表”，填写后发给我们。每个案子我们都必须要充分了解案情后才能给出判断。
李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃煤之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，请立刻联络李荻律师事务所。
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